¿Cuál es el futuro de los bienes raíces comerciales en los próximos 5 años? Aprendiendo y Estudiando para siempre

Los bienes raíces comerciales (en adelante CRE) son una buena oportunidad de inversión para el horizonte de 5 años, siempre que se cumplan ciertas condiciones. Se están produciendo otras interrupciones que pueden ofrecer grandes oportunidades si uno es capaz de adoptar una visión a más largo plazo y tomar riesgos por esos caminos.

Algunas de las tendencias a largo plazo (tal vez incluso en los últimos cinco años):

Cambios en el comercio minorista: será importante hacer un seguimiento de la desaparición de las principales tiendas minoristas y su efecto en la CRE. Las tiendas de música fueron las primeras en irse en la década de 2000, seguidas por el alquiler de películas (y, finalmente, las ventas de películas), y luego las librerías. El software también está en la salida. Las tiendas de música, películas, libros y aplicaciones en línea están limpiando rápidamente la antigua vanguardia de la venta minorista. Los minoristas de cajas grandes como Wal-Mart y Best Buy ya han cambiado una inversión significativa en mercados emergentes debido al bajo desempeño interno. [1] El comercio minorista cambiará a lo que se debe probar en una tienda o por cualquier otro motivo por el cual la transacción debe ser física. La mayoría de los otros puntos de venta serán víctimas del poder de la venta minorista por Internet y su economía de larga cola con una distribución / logística superior. Repensar cómo se reconfigurarán estas propiedades existentes dará lugar a nuevas oportunidades de inversión que se ajustan al horizonte de 5 años. Hay algunos casos en los que ciertos minoristas no serán expulsados del mercado por completo, pero tendrán que optimizar sus tiendas para que funcionen alrededor de al menos la mitad del espacio (por lo que Barnes y Noble definitivamente se reducirán de 26,000 pies cuadrados a alrededor de 10k pies cuadrados, pero todavía existen). [2]
Cambios en venta al por menor. 2: el cambio demográfico también alterará el mercado. Espere que varios de los minoristas extintos mencionados sean reemplazados por farmacias y cualquier otro espacio que atienda a una población que envejece. Espacios sanitarios, spas, etc. Sigue las tendencias demográficas y estarás a la vanguardia del juego.
Cambios en la oficina: el creciente poder de la colaboración en línea y las herramientas de telecomunicaciones están teniendo un impacto real en las necesidades de espacio de oficina. No busque más allá de esta pregunta de Quora: ¿Cómo será el futuro de las oficinas en los próximos 5 a 10 años? Verá una mención de cómo todo tipo de industrias de servicios pueden reducir sus necesidades de espacio, cambiar a préstamos de escritorio (escritorios en caliente), etc. Los espacios de coworking y otros nuevos enfoques de oficina interrumpirán aún más este mercado.
Cambios en la industria: esto ciertamente es a más largo plazo que 5 años, pero busque que la producción industrial y agrícola descentralizada desempeñe un papel en el cambio de la economía de la CRE. Esto está definitivamente en la escala de 10-15 años, pero las raíces se están plantando ahora. Un espacio interesante donde la tecnología se encuentra con los bienes raíces , los avances en la impresión 3D y un movimiento de herramientas industriales de código abierto que emergen lentamente eventualmente resultarán en un cambio en la dinámica del mercado inmobiliario, aunque es muy difícil predecir exactamente cómo se desarrollará. [3] Para algunas ideas sobre lo que podría ocurrir en el futuro, es crucial volver a visitar los libros de historia y releer cómo las tendencias y las leyes de las propiedades cambiaron durante la Revolución Industrial del siglo XIX, a medida que la industria y el comercio evolucionaron lejos de la descentralización. El próximo cambio será el contrario, pero la forma en que ese cambio dé lugar a nuevas posibilidades no será muy diferente.
Desplazamientos en oficina + pt industrial. 2: el cambiante panorama macroeconómico también afectará a los mercados inmobiliarios en cierta medida. Debido a la alta tasa de desempleo y al posible cambio a una fuerza laboral más emprendedora (propietarios únicos, artesanos, artesanos, etc.), la demanda cambiará en consecuencia.

La mayor parte de eso es muy conceptual (incluso intelectual). Trabajando con algo más estrictamente enfocado en el horizonte de 5 años, me gustaría resumir las principales conclusiones de un informe especial sobre los mercados inmobiliarios administrado por The Economist (revista) en marzo de 2011:

Las tasas de interés extremadamente bajas hacen que los rendimientos de las propiedades sean atractivos.
CRE tiene flujo de efectivo de los inquilinos, lo que ofrece estabilidad (en comparación con otras inversiones).
Dado que los arrendamientos se pueden renegociar con los inquilinos para reflejar los precios en alza, CRE es una buena cobertura contra la inflación.
La burbuja inmobiliaria que finalmente había estallado a fines de la década del 2000 fue principalmente un problema de propiedad residencial. No hubo un auge de desarrollo en CRE, a pesar de mucha liquidez. El resultado final fue una gran cantidad de movimientos de adquisición pero poco desarrollo real, por lo que el exceso de oferta nunca se convirtió en una plaga como la de los residenciales (y sigue siendo).
En todo caso, incluso puede haber un suministro insuficiente de CRE (beneficiando a los propietarios). Esto se debe al lento pero constante aumento del crecimiento económico mundial, que aumentaría la demanda de espacio para oficinas mientras la oferta se mantiene constante (el desarrollo no se considera lucrativo después de la crisis financiera). La mayoría de los nuevos espacios de oficinas surgirán en Asia y no en América del Norte.
A pesar de la perspectiva optimista, se debe tener en cuenta que los valores crecientes se limitan principalmente al nivel superior de CRE (“los mejores edificios en las mejores ubicaciones, con buenos inquilinos y arrendamientos largos”).
Durante el auge, estos activos principales no se distinguieron de los de nivel inferior. El dinero se vertía en todas partes con poca diligencia. Ahora se está deshaciendo, ya que la inversión se cambiará principalmente a activos principales.
Debido a la huida de los activos no seguros a los principales, puede haber una burbuja subsiguiente que se forme en ese sector (CRE de alto nivel).
El principal inconveniente potencial de la imagen, por lo demás feliz, es la posibilidad de aumentos repentinos en las tasas de interés. Eso reduciría los rendimientos (especialmente para los desarrolladores que obtuvieron mayor financiamiento para comprar activos, aunque después de la recesión hay más capital que antes).
El principal problema con CRE será los activos de nivel inferior (estructuras marginales y / o en ubicaciones marginales). Muchos de estos activos no se “entregaron” a las estructuras de financiamiento deficientes e ingresaron al mercado a precios de “valor verdadero” porque los bancos, en un esfuerzo por apuntalar sus libros, han hecho la vista gorda a los pactos de LTV (ver: “extensión – y pretender “).
Por lo tanto, el nivel inferior del mercado aún está cubierto de una gran deuda, pero parece que los bienes generan suficientes ingresos operativos y tasas de interés suficientemente bajas para mantener este extremo del mercado en el purgatorio .
Aquí está la perspectiva a 5 años para este tramo del mercado: “el resultado más probable es un lento, tropiezo hacia la normalidad”.
Por un lado, si los bancos ejecutan una ejecución hipotecaria a los prestatarios, obtendrían una fracción de su dinero en la venta, a pesar de que es “lo correcto”. Por otro lado, el riesgo de un aumento repentino en el interés combinado con el vencimiento del arrendamiento y la falta de renegociación (debido a las grandes tendencias macroeconómicas) hace que mantener algunos de estos activos infranquizados sea un riesgo importante.

En resumen:

Para los principales activos de CRE, espere un crecimiento saludable durante los próximos 5 años, especialmente en América del Norte y Europa Occidental. Para el resto del mercado CRE, incluida la amplia franja de propiedades marginales, espere una bolsa mixta en la que algunos propietarios de activos rechinen sus dientes y caminen por el delgado alambre hasta que vuelvan a salir a la cima en 5 años Y algunos de ellos simplemente pierden y salga Y algunos ingresan con capital de ganancias previas y compran activos en LTV saludables y se asientan en el tramo de 5 años. Después de 2015, asumiendo que el panorama macroeconómico global mejore, los activos de CRE deberían estar madurando bien y tanto los propietarios como los financieros deberían estar en una posición mucho más sólida.

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[1] http://seekingalpha.com/article/…

http://www.businessinsider.com/t…

[2] Tamaño de un Barnes and Noble promedio de: http://www.reuters.com/finance/s…

[3] Impresión 3D, consulte: http://www.economist.com/node/18… y http://www.economist.com/node/18…
Industria de código abierto, ver: http: //blog.opensourceecology.or…
Agricultura urbana, ver: http://www.good.is/post/is-decen… y http://www.urbanfarming.org/

[4] El informe de The Economist se refería a los mercados inmobiliarios en general, pero presentaba una pieza muy informativa sobre bienes raíces comerciales en particular. Estos puntos son tomados de esa pieza más enfocada. Se puede encontrar aquí: http://www.economist.com/node/18…