El mejor momento para comprar una casa (en realidad lo que la gente quiere decir es tomar una hipoteca) es cuando las tasas son bajas. Esto es totalmente incorrecto.
¿Cuánta gente sabe que realmente piensa en el precio que están pagando por la casa en lugar del pago mensual? Mi experiencia es <1%.
Sencillamente, las personas consideran el pago, no consideran el precio de compra.
Entonces, ¿qué significa esto? Aquí hay un ejemplo:
Usando datos de Zillow, el precio promedio de las casas actualmente en venta en Massachusetts en $ 425,000. Actualmente una hipoteca fija a 30 años es de ~ 4.00%. Ignorar el impuesto a la propiedad y el seguro (parte del pago, pero varía según la ciudad y la aseguradora) para mantener estas manzanas en manzanas, el primer pago mensual suponiendo que $ 85,000 (20%) sería:
Principal $ 489.88 + Interés $ 1133.33 = $ 1623.21 en total
Mi grupo impositivo federal es del 25%, por lo que mi pago después de impuestos es de $ 1339.88
Digamos que he determinado que esto es lo máximo que puedo pagar mensualmente. Entonces, ¿qué sucede con el pago si las tasas de interés suben 200 pb (del 4% al 6%)? Veamos:
Principal $ 338.47 + Interés $ 1700.00 = $ 2038.47 total
Mi pago después de impuestos ahora es de $ 1613.74
Un aumento de 200 puntos básicos en las tasas de interés (que aún estaría muy por debajo de la norma histórica) solo aumentó el pago antes de impuestos en un 26% y el pago después de impuestos en un 20%.
Pero no puedo permitirme eso, ¿y qué pasa? Bueno, en 2006-2010, el mercado inmobiliario colapsó … pero, por extraño que parezca, pocos lo recuerdan.
Nuevamente, el pago original después de impuestos de $ 1339.88 fue el pago mensual más alto que podía pagar. Así que asumamos que todavía dejaré los $ 85,000 originales y seguiré manteniendo el pago mensual.
Bien, para que esa misma casa de $ 425,000 tenga un pago después de impuestos de $ 1339.88 con un 6% de interés en lugar del 4% con el pago inicial de $ 85,000, el precio de la casa tendría que ser de $ 387,000.
Entonces, en este ejemplo, un aumento de 200 puntos básicos en las tasas de interés significa que el precio de la vivienda debe bajar un 9% para mantener el mismo pago después de impuestos.
Esta es la razón por la que comprar cuando las tasas aún están cerca de los mínimos históricos no es inteligente … cuando las tasas aumentan, los precios bajarán.
Por supuesto, si los ingresos crecieran a la misma velocidad que el pago debido al aumento de las tasas, los precios podrían ser sostenibles, pero no lo son. Y si las tasas se mueven 200 pb en un año como en el ejemplo anterior, los compradores de vivienda no están obteniendo aumentos de pago del 20% en total.
Otros artículos a considerar:
- Si paga de más y los precios caen por debajo de su capital, tendrá que pagarle al banco para que se mude o destruya su crédito.
- Si compra cuando las tasas son altas (y los precios son más bajos), cada dólar adicional que paga por encima del pago mensual amortiza el préstamo mucho más rápido.
- Si las tasas caen, normalmente los valores aumentan y puede refinanciar en un pago más bajo
- Finalmente, el precio del dinero (es decir, las tasas de interés) es el factor más importante que subyace en el valor de todos los activos. Mucho de lo que dije se aplica también a todas las demás clases de activos. Invertir sabiamente
EDITAR:
- Algunas personas me preguntaron qué tiene que ver la categoría impositiva federal con el pago mensual. Tal vez no debería sorprenderme, pero es bastante simple … la parte de interés de su pago de hipoteca es deducible de impuestos. Por lo tanto, si paga $ 1000 / mes en intereses en un tramo impositivo del 25%, obtendrá un ahorro fiscal de $ 250. Por lo tanto, su pago después de impuestos se reduce en $ 250, en este caso hipotético.
- Cualquier persona que quiera investigar datos reales por sí mismos puede visitar el sitio web de la Fed de St. Louis: Datos económicos de la Reserva Federal Los datos muestran que existe una correlación de -0.78 entre las tasas y los precios de las casas desde enero de 1975 con los datos de Case Shiller. Para aquellos que me dirán que la correlación no es igual de causalidad, explique por qué la página uno de cualquier libro de texto de finanzas corporativas o de valoración le mostrará que las variables clave en cualquier valoración son el flujo de efectivo actual, el crecimiento y el rendimiento requerido.
- Y, finalmente, otra ilustración para aquellos que dicen que no existe una relación entre las tarifas y los precios de la vivienda:
- Digamos que las tasas hipotecarias van al 18.5%. ¿Absurdo que dices? Bueno, eso es lo que eran en 1981. (NO estoy diciendo que las tasas van aquí, es solo un ejemplo)
- Bueno, en el ejemplo anterior ($ 425,000 de vivienda, 20% menos, 25% de impuestos) a las tasas actuales del 4%, el pago después de impuestos fue de $ 1339.88. Con una tasa hipotecaria del 18.5%, el pago se extiende a $ 5735 antes de impuestos o $ 4153 después de impuestos. ¡Con el 4% de interés puedo comprar una casa por $ 950,000 con el mismo pago!
- Las tasas hipotecarias han estado en declive secular desde 1981 … ¿realmente me dirá que esto no tuvo nada que ver con los valores más altos de las casas?
EDICIÓN # 2 – 11/02/2017:
Para las personas que piensan que el costo de los préstamos no tiene nada que ver con los precios de las viviendas, ¿por qué la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces está tan en contra de la reducción de la deducción de intereses hipotecarios a $ 500k en préstamo frente a los $ 1 millones actuales? ¿Por qué la NAR dice específicamente que esto afectará los precios de la vivienda? Debido a que los costos de endeudamiento más altos, en este caso logrados mediante la reducción de la deducción de impuestos para algunos prestatarios, aumentan el pago mensual y las personas no pueden pagarlo. ¡Chocante!
¿Por qué las acciones de construcción de viviendas se están negociando hoy?
¿Por qué la NAR dice que esto podría “causar una recesión en la vivienda”?
A los agentes inmobiliarios les preocupa que el plan fiscal del Partido Republicano pueda derrumbar el mercado inmobiliario
EDICIÓN # 3 14/11/2017:
Aquí hay un análisis muy sólido realizado por algunos académicos para la Junta de la Reserva Federal. Este documento es la culminación de varios años de investigación sobre el efecto de la deducción de intereses hipotecarios en los precios de las viviendas, la propiedad y muchos otros problemas. Aunque se enfoca en la deducción de impuestos (no en las tasas de interés), está analizando efectivamente lo mismo: el costo de los préstamos después de impuestos. La conclusión se puede leer en la página 39 del documento (página 40 del pdf). Aquí está la línea clave:
“Ceteris paribus, la derogación de la deducción de intereses hipotecarios aumenta el costo de 39 financiar la vivienda, reduciendo así la propiedad de vivienda. Sin embargo, nuestro modelo muestra que en equilibrio, los precios de la vivienda caen , lo que permite que los inquilinos con restricciones de crédito se conviertan en propietarios. Por otra parte, la relación precio-alquiler cae, cambiando los precios relativos en favor de la propiedad. “Dada la naturaleza progresiva del código de impuestos sobre la renta de EE. UU., Los resultados también muestran que además de aumentar la propiedad de vivienda, eliminar la deducción de intereses hipotecarios cambia el consumo de vivienda de hogares de ingresos altos a bajos, lo que aumenta el bienestar de por vida esperado”.
http://www-personal.umich.edu/~p…